Покупка жилья: пошаговая инструкция.


Покупка жилья: пошаговая инструкция.


Шаг 1. Составляем список параметров жилья.

Функциональные параметры.

В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр. Разумеется, площадь квартиры и количества комнат будет зависеть от числа жильцов. Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.

Локация.

Далее выбираем район проживания. Обратите внимание на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр. Квартиру, полностью соответствующую всем мечтам и пожеланиям, найти очень сложно, поэтому параметры вашего будущего жилья придется разделить на основные и второстепенные.

Шаг 2. Определяем бюджет.

Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать. Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты: услуги по регистрации в Росреестре, услуги нотариуса, риелтора, затраты на госпошлину, а в дальнейшем затраты на ремонт и пр.

Шаг 3. Выбираем варианты.

Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.

Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет. Обычно квартира на начальном этапе строительства стоит дешевле, а на этапе завершения стоимость может быть значительно выше. Перед принятием решения о покупке важно изучить застройщика. Часто у застройщиков имеется свой сайт, на котором можно ознакомиться с компанией и объектом строительства. В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией. Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия. Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени. Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.

После знакомства с новостройками изучите аналогичные варианты на вторичном рынке. При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является развитая инфраструктура, не ленитесь проверить по карте расположение дома. При покупке квартир на вторичном рынке есть свои подводные камеры. Например, в квартире могли ранее быть зарегистрированы лица, отбывающие срок наказания, квартира может иметь обременения, о которых продавец либо его представитель могут промолчать. Поэтому необходимо тщательно проверить все необходимые документы.

На сайте Проект12 вы сможете найти карту со всеми стройками в городе Йошкар-Ола, посмотреть построенные дома, а также ознакомиться с краткой информацией об объекте, застройщике, посмотреть фотографии этапов строительства. Также эту информацию и актуальные объявления о продаже вы можете узнать у нас на сайте ЙошкинДом.

Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир.

На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.

1. Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендуем также спросить, зачем люди продают квартиру.

2. Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.

3. Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому. 

4. Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.

5. Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.

6. Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.

7. Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.

8. Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.

Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать? 

- Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и пр.
- Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим. 
- Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам.
- Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
- Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании. Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.

Шаг 5. Проверяем документы на квартиру.

Для покупки квартиры в новостройке изучаем:

1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;

2. Разрешение на строительство;

3. Проектную документацию;

4. Документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);

5. Финансовые (бухгалтерские) отчеты.

Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:

1. Все предыдущие договоры купли-продажи;

2. Паспорт продавца;

3. Государственную регистрацию права собственности на квартиру. Следует удостовериться, что продавец действительно является собственником, и адрес соответствует реальному местонахождению квартиры. Нужно также узнать, не заложено ли жилье (в противном случае в строке «основание выдачи» указывается номер договора ипотеки);

4. Техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);

5. Домовую книгу. Все ранее зарегистрированные люди должны быть выписаны. Это очень важно, не поленитесь лично проверить это в паспортном столе. Иначе вы можете приобрести нежелательных соседей по квартире;

6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;

7. Согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.

Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату.

Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату. В договоре обязательно фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и пр.

Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс. Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере. А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги.

Шаг 7. Проводим сделку.

Встреча происходит в банке или у нотариуса. Вам нужно открыть в пользу продавца аккредитив либо заложить деньги за квартиру в ячейку, возможно также перечисление оплаты за квартиру на депозитный счет нотариуса. Затем участники сделки заключают договор купли-продажи. Если квартира находится в общей долевой собственности или владелец является несовершеннолетним, потребуется нотариальное удостоверение договора. Если вы покупаете жилье в строящемся доме, подписание договора может проходить в офисе компании-застройщика либо в офисе посредника. Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя: 

- подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь);

- если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки; 

- сроки окончания строительства; 

- цену квартиры и порядок оплаты; 

- гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).

Шаг 8. Регистрируем права на квартиру.

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. Исполненный ДКП – договор, зарегистрированный в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи».

Для этого вам необходимо:

1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги. 

2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре. 

3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.

4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.). 

5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.

Покупка жилья – важный шаг в жизни каждого человека. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи.

 
^ Наверх